Pengembang raksasa Lippo Group berharap siapapun yang tinggal di Kota Baru Meikarta nantinya bisa hidup dengan lebih mudah, nyaman, tenang, lebih sehat dan serba lebih praktis.

Praktis artinya tidak perlu jauh-jauh untuk kemana-mana, karena semuanya sudah ada di Meikarta. Kecuali Taman Pemakaman Umum (TPU), nantinya di kota yang total nilai investasinya Rp. 278 Triliun itu akan hadir fasilitas-fasilitas “kelas dunia” yang sudah membuat konsumen tergiur dengan kota baru besutan Lippo ini.

Salah satu konsep yang ditawarkan adalah fasilitas pendidikan yang terintegrasi. Lippo Group menjanjikan akan berdiri institusi pendidikan dasar, menengah hingga perguruan tinggi. Bahkan Lippo berjanji akan bekerja sama dengan perguruan tinggi negeri kenamaan di negara ini agar mereka sudi kiranya membuka kampusnya di Meikarta. Jika terealisasi, ide ini tentu sangat spektakuler.

Bagi konsumen yang bercita-cita anaknya berkuliah di Universitas Gajah Mada (UGM), Universitas Padjajaran (Unpad) atau Universitas Indonesia (UI), tentu tawaran tersebut menjadi solusi. Jadi tidak perlu kost, tidak perlu ke luar kota, tidak perlu bermacet-macetan ria di Jalan Margonda Raya Depok untuk menimba ilmu di Kampus “We Are The Yellow Jackets” UI.

Selepas kuliah langsung kerja. Nah, kerjanya kalau bisa di Meikarta juga. Tak perlu lagi ribet cari kerja di Jakarta yang terkenal banyak keterbatasannya. Yang macetlah, pembatasan nomor genap-ganjillah, larangan naik motorlah, Trans Jakarta penuhlah dan masih banyak lah lah lainnya.

Coba Anda bayangkan berapa pengeluarannya? Berapa waktu dan lelah yang harus Anda keluarkan untuk menuju ke kantor Senin sampai Jumat? Apalagi kalau pacar Anda dan calon mertua Anda tinggal juga di Meikarta, wah tambah mantab kan?

Cita-cita Lippo Bangun Kota Meikarta

Mengapa terletak di Cikarang, Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat? Dipilih karena lokasinya yang strategis, terus memang di sana peruntukannya untuk kawasan industri. Berarti klop, ada wilayah industri, berarti ada tenaga kerja yang butuh tempat tinggal yang tidak jauh dari lokasi mereka bekerja.

Seperti tadi sudah disebutkan, nilai investasinya hingga ratusan triliun. Wajar, lahannya saja sudah 22 juta m², belum lagi fasilitas-fasilitas Meikarta yang katanya nanti paling lengkap.

James Riady, bosnya Lippo Goup, pernah menyatakan bahwa proyek Meikarta yang sedang dikerjakan itu merupakan proyek terbesar yang pernah dikerjakan perusahaannya. Bahkan katanya Meikarta sudah direncanakan puluhan tahun lalu.

“Proyek ini merupakan investasi Lippo terbesar yang pernah dikerjakan selama 67 tahun,” cerita James Riady kepada wartawan dalam di Cikarang, Sabtu (03/05 2017).

Nilai anggaran sebesar itu tentu saja sangat fantastis. Ini artinya hampir 10% dari total APBN 2017 yang senilai Rp. 2.080 Triliun. Lalu jika dibandingkan dengan APBD DKI Jakarta justru prosentasenya “terbalik”. Belanja anggaran ibu kota tercinta kita ini “hanyalah” Rp. 70,19 Triliun, atau “seberapa persennya” lah dari total nilai proyek Meikarta.

Dengan nilai investasi besar tersebut diharapkan nantinya Meikarta menjadi pusat perekonomian baru di Indonesia. Soalnya nanti akan ada ribuan perusahaan nasional dan multinasional yang buka di kota Mandiri Meikarta, yang menampung ratusan ribu pekerja.

Ratusan Ribu Unit Apartemen Dengan Harga Terjangkau

Meikarta rencananya akan membangun setidaknya 200.000 unit apartemen dalam berbagai tipe, dengan harga yang dijanjikan miring, serta diperkirakan siap huni pada akhir tahun 2018 nanti.

Untuk yang termurah, tipe studio berukuran 21,91 meter persegi, dibanderol seharga Rp 127 jutaan dengan booking fee sebesar Rp 2 juta. Uang mukanya sebesar 10 persen dan bisa dicicil selama 10 tahun. Jadi kalau Anda hendak membeli satu unit yang harganya Rp. 127 juta, berarti cicilannya hanya Rp 1 juta per bulan saja.

Sebagai pembanding untuk tipe studio sebuah apartemen di Kabupaten Sumedang Jawa Barat saja, harganya per unit dibanderol Rp. 440.000.000. Bagaimana kalau di Jakarta? Jangan ditanya, pasti lebih tinggi lagi.

Menurut Manajemen Lippo Group, ratusan ribu hunian apartemen yang sedang dibangun di Meikarta adalah dalam rangka membantu program pemerintah juga, salah satunya membantu mengatasi masalah defisit perumahan (backlog property). Masalah ini terjadi karena sangat tingginya permintaan akan hunian, sementara harganya tak terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Hal tersebut diperparah lagi dengan rendahnya jumlah pengembang yang mau “bertarung” untuk membangun hunian berkualitas dengan harga yang terjangkau. Semoga dengan adanya Meikarta, akan muncul pengembang-pengembang lain yang berbuat serupa dengan Lippo Group.

“Semoga bisa ada 100 pengembang seperti Meikarta yang dibangun untuk menyelesaikan defisit perumahan 8 juta yang enggak punya rumah,” harap James Riady saat peluncuran Meikarta di Cikarang Jawa-Barat 17 Agustus 2017.

Peta Meikarta (sumber: mei-karta.com)

Meikarta Dalam Pusaran Kontroversi

Semenjak diluncurkan Bulan Mei 2017 baru-baru ini, Meikarta langsung menjadi perbincangan hangat masyarakat luas. Ada yang pro, juga ada yang kontra. Untuk lebih mudah memahaminya silahkan baca timeline kontroversinya.

Yang pro, selain dari kalangan pemerintah (ditunjukkan dengan kehadiran Menko Kemaritiman Luhut Binsar Panjaitan dalam topping off dua tower di CBD Meikarta dan tentu saja konsumen itu sendiri), cenderung melihat Meikarta sejalan dengan pemerintah, yang memang sedang giat meningkatkan perekonomian lewat pembangunan infrastruktur secara besar-besaran.

Lalu ada yang melihatnya dalam konteks penyediaan hunian murah yang memang menjadi program pemerintah juga, yakni program sejuta rumah, mengurangi devisit rumah (backlog) dan lain sebagainya.

Sebaliknya yang kontra lebih melihat dalam konteks perizinan, promonya yang besar-besaran dan kontennya yang dinilai tak sesuai dengan fakta di lapangan.

Soal promo besar-besaran yang dilakukan Meikarta dipandang sebagai sesuatu yang unik dalam dunia properti Indonesia. Dilakukan dengan resiko yang sangat tinggi. Hal ini mengingat pengembang lain mengerem belanja iklannya karena pasar properti dalam negeri sedang lesu, Lippo Group malah melakukan langkah yang berlawanan.

“Ini orang (Lippo Group-red) memang mengambil risiko,” ujar Pakar marketing Hermawan Kertajaya seperti dilansir validnews.co.

Lalu, biasanya pengembang lain melakukan penjualan terlebih dahulu untuk kemudian mendapatkan dana buat belanja iklan, tetapi yang dilakukan Lippo justru melakukan promosi yang berbarengan dengan penjualan sekaligus.

Meikarta, Pertarungan (Pertaruhan) Politik Tingkat Tinggi ?

Ini persepsi masyarakat yang suka atau tidak, mengait-ngaitkan pro dan kontra Meikarta dengan konstalasi politik nasional yang memang sedang memanas belakangan ini. Plus ke depan kita akan menghadapi Pilkada Serentak 2018, Pileg juga Pilpres 2019.

Beberapa politikus “papan atas” terlihat datang ke Meikarta dan mengapresiasi pembangunan yang dilakukan Lippo Group.

Orang mungkin akan bertanya-tanya, untuk apa Ketua Umum Partai Amanat Nasional (PAN) yang juga Ketua MPR RI Zulkifli Hasan datang ke sana memberikan puja dan pujinya atas proyek yang dibesut anak Mochtar Riady itu? Apa urusannya? Dimana nyambungnya? Apa urgensinya?

“Untuk apa pula zeorang Menko Maritim Luhut Binzar Panjaitan memberikan zambutan pozitif atas Kota Baru Meikarta?,” tanya seorang pengunjung sebuah lapo tuak di Jakarta Barat dengan dialek Bataknya yang masih sangat kental. “Entahlah, kita undang saja dia makan di sini sambil minum tuak, mungkin dia mau menjelaskan alasan logisnya,” gurau penulis.

Publik tentu saja memandang heran dengan kehadiran Luhut sang Menko, kecuali jika Meikarta dibangun di atas pulau atau di dasar laut yang memang menjadi wilayah “kewenangan” kerjanya. Semakin liarlah komentar masyarakat, terlepas dari benar-tidaknya pernyataan-pernyataan tokoh-tokoh itu. Si A dapat anu, si B dapat dukungan si C biar dia ini-itu, begitulah spekulasi-spekulasi yang diungkapkan siang itu.

Bahkan bukan hanya mereka berdua, hadir juga beberapa tokoh yang memberikan pernyataan “inspiratif” soal apa yang dilakukan Lippo Group. Sebut saja Suharso Monoarfa (politikus Partai Persatuan Pembangunan), Hinca Panjaitan (Sekjen Partai Demokrat), Prof. Dr. Didik Junaidi Rachbini (Tokoh Senior Partai Amanat Nasional), Prof. Dr. Ginanjar Kartasasmita (Tokoh Jawa Barat, juga tokoh senior Partai Golkar), Theo L. Sambuaga (Mantan Wasekjen Partai Golkar).

Tengok saja pernyataan mereka seperti dikutip dalam siaran pers Lippo Kamis 4 Mei 2017:

Prof. Dr. Ginanjar Kartasasmita: “Kami salut terobosan baru yang dipelopori Lippo dengan keberanian investasi yang besar ini”

Prof. Didik Rachbini: “Di tengah tengah kelesuan ekonomi global dan regional dan rendahnya semangat berinvestasi, Lippo sekali lagi hadir menciptakan ide-ide baru, dan ketekunan terus membangun di dalam negeri serta menciptakan lapangan kerja yang meluas”

Semoga apa yang telah disampaikan bapak-bapak itu tulus adanya. Bukan hanya pertarungan politik praktis yang hanya berlangsung sesaat.

Meikarta dan Kontroversi Perizinannya

Kepala bisa mumet jika memikirkan kancah perpolitikan di Indonesia. Bisa berubah-ubah seenak perutnya.

Mari kita bicara soal perizinannya saja yang menjadi penyebab utama kontroversialnya Kota Baru/Kota Modern/Kota Idaman/Kota Hijau Meikarta, seperti judul untuk tulisan ini Proyek Meikarta, Solusi Jadi Kontroversi.

“Mohon maaf kalau ada kekurangan, semua akan dilengkapi. Fokusnya adalah bagaimana memikirkan 11 juta defisit rumah,” ujar James kepada wartawan seusai talkshow BTN Golden Property Awards di Hotel Raffles Jakarta, Senin (11/9 2017).

Pernyataan CEO Lippo Group itu seolah mengkonfirmasi para pihak yang kontra dengan proyek Meikarta, bahwa memang benar ada kekurangan Lippo Group dalam hal perizinan. “Cantik” juga pernyataan Pak James ini, mengakui adanya kekurangan tapi ditutup dengan betapa urgensinya problem bangsa ini yang kekurangan hunian hingga 11 juta unit itu.

Kalau demikian mungkin logika berfikir sederhana pengembang adalah kebutuhan 11 juta hunian itu lebih penting daripada perizinan yang harus dirampungkan. Jadi bangun dulu, izin sambil jalan diurus. Ini seperti membangun perahu sambil berenang.

Bukan sekedar persepsi atau opini, buktinya iklan Meikarta berjalan dengan mulus-mulus saja tuh, tayang hampir di semua media berita mainstream, tentunya dengan biaya yang tidak sedikit. “Jor-joran” meminjam istilah Tulus Abadi, Ketua Pengurus Harian YLKI (Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia).

Wakil Gubernur Jawa Barat Deddy Mizwar angkat bicara soal ini. Ia mengancam penghentian sementara proyek Meikarta yang sedang berjalan. Begini kutipan wawancara Beliau dalam program Kabar Pagi TVOne:

Ga ada yang bilang pembekuan ya. Jadi kita minta untuk dihentikan dulu pembangunannya, prosesnya. Selain pembangunan juga proses pemasaran, karena kan belum ada perizinan satupun yang ditempuh. Makanya ini jangan sampai dikatakan menjual atau memperjualbelikan sesuatu yang ilegal. Kan bisa jadi kriminal itu. Kita ingatkan Meikarta khususnya jangan sampai melakukan itu. Betul kan sebagai pembinaan dari pemerintah (daerah) kepada pengusaha. Saya kira itu salah satu langkah yang bukannya menghambat. Tidak, tapi lakukanlah sesuai dengan prosedur,” ujarnya.

Apakah ini semakin menunjukkan kentalnya aroma pertarungan politik di Cikarang? Hal ini mengingat mantan aktor film itu saat mencalonkan diri menjadi Wagub Jawa Barat diusung oleh Partai Keadilan Sejahtera (PKS) ? Entahlah. Yang jelas, secara normatif wajar-wajar saja (harus bahkan) Deddy bersuara lantang. Meikarta Bekasi memang wilayah “binaannya”, jadi, boleh dikatakan masih nyambung.

Seperti diketahui khalayak luas sejak peluncurannya 17 Agustus lalu di MaxxBox Cikarang, masalah perizinan yang katanya belum tuntas membuat Meikarta menjadi pemberitaan yang hangat di media-media nasional. Mega Proyek itu dianggap belum mengantongi sejumlah izin dari pemerintah Provinsi Jawa Barat.

Sesuai Undang-undang nomor 12 tahun 2009 dan Peraturan Pemerintah nomor 27 tahun 2012, Meikarta harus memiliki izin lingkungan, izin pembangunan dan izin lokasi. Dari rencana pembangunan 500 hektar, kala itu izin baru diajukan untuk 150 hektar. Dari lahan seluas 150 hektar tersebut yang sudah sesuai dengan Tata Ruang Jawa Barat baru seluas 84 hektar.

Berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 12 Tahun 2014 tentang pengembangan Metropolitan, pembangunan Meikarta harus memiliki rekomendasi terlebih dahulu dari Gubernur. Berangkat dari sinilah Deddy Mizwar bersuara lantang.

Organisasi pegiat Lingkungan Hidup di Jawa Barat juga angkat suara soal Meikarta ini. Dadan Ramdan (Direktur WALHI Jabar) mengingatkan bahwa Bekasi dan sekitarnya adalah kawasan resapan Sungai Citarum. Pembukaan lahan besar-besaran bisa berpotensi menimbulkan banjir dan krisis air tanah.

Makanya penting sekali untuk memastikan apakah Meikarta sudah masuk dalam Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Kabupaten Bekasi, Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat maupun nasional. Belum lagi soal Analisis Dampak Lingkungan (AMDAL). “Bukan Amdal-amdalan,” keluhnya.

Metode Pre Project Selling Meikarta

Apa yang dilakukan manajemen Meikarta saat ini dalam hal promosinya tidak lain merupakan bentuk dari metode pre project selling, alias melakukan pemasaran terlebih dahulu, sementara produk propertinya belum atau sedang dibangun (indent system). Hal demikian memang tidak ada bantahan dari pihak manajemen Lippo Group.

Dari perspektif perlindungan konsumen, YLKI menganggap metode tersebut berpotensi menempatkan konsumen dalam situasi yang penuh risiko. Pertanyaan besarnya adalah bagaimana jika hal-hal yang dijanjikan manajemen dalam iklan-iklannya tidak sesuai dengan kenyataannya. Konsumen bisa apa?

Mari kita ulas tulisan Sudaryanto, Wakil Ketua Harian Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) Sudaryatmo dalam tulisannya berjudul “Quo Vadis” Perlindungan Konsumen Properti.

Mengapa pengembang menggunakan metode ini? Biasanya Test the water, alias hendak mengetahui respon pasar atas produk properti yang akan dibangun. Waduh!

Menurutnya, metode tersebut kerap dilakukan pengembang abal-abal, yang sengaja atau tidak, berniat mengakali konsumen. Hanya bermodalkan brosur dan maket lalu mengumpulkan dana masyarakat dengan janji-janji manis akan membangun produk properti beserta fasilitasnya yang paling ini-itu.

Jelas Lippo Group bukanlah pengembang abal-abal. Mereka ini bukan juga pengembang ecek-ecek. Mereka berpengalaman hingga di tingkat internasional dan punya modal melimpah. Kabarnya dari nilai investasi Rp. 278 triliun untuk investasi Meikarta, 35%nya berasal dari kas Lippo sendiri. Waw!

Mungkin yang dimaksud tulisan Pak Sudaryanto itu adalah soal niat baik dan buruknya.

Menurut Beliau untuk mengecek keabal-abalan pengembang (baca: niat baik-buruknya) tidak terlalu sulit. Cek saja produk properti yang mereka tawarkan. Lihat pra-syarat minimalnya, apakah pengembang memiliki lahan dan telah memenuhi dokumen legal atau perizinan yang dibutuhkan dalam pembangunan produk properti.

Sudaryanto menyarankan agar konsumen jangan langsung tergiur apalagi tergesa-gesa membeli produk properti yang ditawarkan lewat brosur, website, atau iklan yang dipasang di media massa. Orang sabar itu pasti dilindungi Maha Pencipta.

Cek lebih lanjut apakah produk properti yang mereka iklankan itu mencantumkan nomor sertifikat tanah dari Badan Pertanahan Nasional (BPN RI). Ini untuk memastikan bahwa pengembang secara fisik dan legal jelas-jelas menguasai lokasi tanah yang akan dibangun produk properti yang ditawarkan.

Lalu cek juga apakah pengembang sudah mendapatkan Surat Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah (SIPPT) dari Pemerintah Kota atau Kabupaten setempat. Kenapa juga penting? Karena jika SIPPTnya sudah keluar berarti lokasi produk properti itu sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR).

Selanjutnya ada Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dari Pemerintah Kota/Kabupaten setempat, dan nomor keanggotaan pengembang dalam asosiasi perusahaan properti (REI). Hal ini penting, karena jika ke depan terjadi sengketa dengan pengembang, konsumen bisa meminta bantuan REI untuk mediasi.

Bagaimana jika hal-hal tersebut tidak tercantum dalam brosur, website atau promo iklannya? Mudah saja, tanyakanlah langsung kepada pihak manajemen. Namun jika penjelasannya tidak akurat, sedikit, ada kesan ditutup-tutupi, atau bahkan enggan memberikan informasi yang kita ingin ketahui, tidak salah kalau konsumen mencurigai pengembang tersebut mempunyai niat busuk.

Pada bagian ini penulis tidak ingin menuding Lippo Group sebagai pengembang raksasa yang memiliki niat busuk, soalnya ternyata metode pre project selling di Indonesia toh lumrah saja dilakukan. Tidak ada aturan hukum yang jelas untuk membatasinya.

“Untuk pre-project selling memang enggak ada aturan hukumnya,” ujar Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, seperti dilansir Tirto 2 Agustus 2017.

Kontroversialnya Promosi Meikarta

Ada dua hal yang kontroversial terkait iklan Meikarta. Pertama soal “jor-jorannya”, lalu soal kontennya.

Belanja iklan Lippo Group untuk produk properti Meikarta sangat besar sekali. Seperti disebutkan tadi, promosi Meikarta yang besar-besaran, bertolak belakang dengan lesunya pasar properti nasional.

Berdasarkan informasi dari katadata.co.id tanggal 27 Oktober 2017, belanja iklan Meikarta periode Bulan Januari-September 2017 tembus pada angka Rp 1,2 triliun. Angka ini sangat jauh di atas iklan traveloka yang senilai Rp. 870 Miliar (peringkat kedua).

Beberapa waktu lalu Presiden Direktur Meikarta, Ketut Budi Wijaya mengungkapkan alasan Meikarta besar-besaran dalam promonya. Lesunya pasar properti adalah alasan utama mengapa promosi Meikarta sering kita lihat di media-media berita besar. “Kami melalukan ini karena properti sedang lesu,” katanya.

Okelah jika alasannya begitu, tapi bagaimana dengan kontennya?

Salah satu yang paling kontroversial adalah terintegrasinya akses transportasi Meikarta dengan infrastruktur yang sedang dan akan dibangun pemerintah pusat. Semisal proyek kereta cepat Jakarta-Bandung.

Pada tanggal 17 Agustus 2017 Chief Marketing Officer Lippo Homes Jopy Rusli pernah mengatakan Kota yang dibangun Lippo dekat dengan proyek kereta cepat Jakarta-Bandung. Kira-kira sebulan kemudian Sekretaris Kementerian Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Imam Aprianto Putro membantah keras pernyataan Joppy.

“Untuk LRT ini, stasiun paling ujung itu di Bekasi Timur, jadi jauh dari proyek Meikarta,” terang kata Imam dalam Rapat Dengar Pendapat dengan DPR RI di kompleks parlemen, Senin, 25 September 2017. Imam mengaku bingung dengan informasi tersebut.

“Saya tidak tahu kalau mereka mau membangun (rel LRT) untuk kompleksnya sendiri,” ujarnya lagi seperti dilansir tempo.

Tidak itu saja, Imam memastikan proyek infrastruktur kereta cepat Jakarta-Bandung tidak melewati Meikarta. “Untuk kereta cepat Jakarta Bandung, kami tidak ada plan untuk stasiun Meikarta. Tidak ada stasiun untuk penumpang turun di sekitar Meikarta,” pungkasnya.

Kabar isapan jempol itu terkonfirmasi dengan pernyataan Luhut Binsar Panjaitan yang hadir dan memberikan sambutan dalam topping off dua tower di Cikarang baru-baru saja.

“Saya kira akan bagus, jadi ini akan menyerap sebagian penduduk Jakarta tinggal di sini. Nanti saya pikir pemerintah tentu akan mempertimbangkan juga untuk membangun LRT kemari,” ujar Menko Maritim itu Minggu, 29 Oktober 2017.

Baru mempertimbangkan? Hmm …

Jadi bahasa sederhananya adalah, “pemerintah baru akan mempertimbangkan LRT”, sebaliknya pengembang dalam promosinya yang gencar itu mengatakan pasti akan ada. Nah!